Grondbeleid

Het gemeentelijk grondbeleid staat ten dienste van de uitvoering van de ruimtelijke beleidsopgaven en ambities. In de Nota Grondbeleid van de gemeente Ommen is vastgesteld dat de gemeente in principe kiest voor een faciliterend grondbeleid, tenzij:

• een sterke gemeentelijke regie belangrijk is voor het bereiken van de publieke doelen;
• er sprake is van ontwikkellocaties die van bijzondere strategische betekenis zijn voor de beleidsagenda;
• er sprake is van ontwikkellocaties die een grote winstpotentie bezit.

In die gevallen waar de gemeente kiest voor een actief grondbeleid moeten de risico’s op voorhand zijn in te schatten en te beheersen.  

De gemeente heeft op dit moment al haar grondposities actief in uitvoering. Op dit moment is geen aanleiding om actief gronden te verwerven. Dit zal ook het beeld van de komende jaren zijn.

Meerjarenperspectief (MJP) Grondexploitaties

In november 2020 is het Meerjarenperspectief Grondexploitatie 2021 (MJP 2021) door de raad vastgesteld. Daarin is een compleet overzicht geboden van de financiële stand van zaken van de Ommense grondexploitaties. Ook is het verloop van het geïnvesteerd vermogen (boekwaarde) weergegeven.  In het MJP 2021 zijn de resultaten van alle geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2020 vermeld en van een toelichting voorzien. Hierbij geldt dat de cijfers uit deze jaarrekening mede de input vormen voor de te plegen actualisatieslag, naast (project-) inhoudelijke voortgang en wijzigingen gedurende het jaar. Uitgezonderd majeure veranderingen, deze zullen proactief aan de raad worden voorgelegd.

Verwachte versus gerealiseerde resultaten van grondexploitaties

Om de verwachte resultaten 2020 uit het MJP af te zetten tegen de gerealiseerde resultaten in 2020 zijn alle grondexploitaties voor de jaarrekening 2020 geactualiseerd.

Van de geraamde en de werkelijke verkopen in 2020 is het volgende overzicht te geven. In dit overzicht worden de gerealiseerde aantallen vergeleken met de (bijgestelde) fasering uit het MJP 2021.

De geprognosticeerde woningbouw en het werkelijk gerealiseerde aantal zijn in onderstaand overzicht verdeeld naar de verschillende grondexploitaties.

Zoals is te zien zijn de verkopen redelijk in lijn met de verwachtingen. Enkel Bulemansteeg heeft niet de verwachte ene kavel verkocht. Daarnaast zijn er in de Vlierlanden minder kavels verkocht dan geprognosticeerd in het MJP. Naar verwachting worden de laatste 6 kavels voor fase 1c in het eerste half jaar van 2021 verkocht en geleverd.  

Naast de woningbouwverkopen wordt er bedrijventerrein verkocht op de Rotbrink. Na een aantal goede verkoopjaren stagneerde de verkoop kavels op de Rotbrink in 2019. Een aantal reserveringen in verband met verplaatsing vanwege herontwikkeling zijn in 2019 niet tot transactie gekomen. Herstel is duidelijk waarneembaar in 2020 met een dubbel aantal verkochte m2 dan verwacht in de grondexploitatie Rotbrink.

In onderstaand overzicht worden de resultaten van de grondexploitatie uit het MJP 2021 vergeleken met het geactualiseerde resultaat in de jaarrekening 2020. In de derde kolom wordt de huidige stand van de voorzieningen weergegeven. De mutaties op de voorzieningen zijn verwerkt in paragraaf 5.

Tussentijdse winstneming op basis van de POC-methodiek

Op grond van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) zijn tussentijdse winstnemingen uit grondexploitaties te effectueren via de POC-methodiek.  POC staat voor Percentage of Completion. De methode houdt concreet in dat tussentijdse winsten uit grondexploitaties te nemen zijn naar rato van de voortgang van gerealiseerde kosten en opbrengsten ten opzichte van de totaalramingen. Bijvoorbeeld: wanneer 25% van de geraamde kosten, en 25% van de geraamde opbrengsten van een grondexploitatie zijn gerealiseerd, dient tot 25% * 25% is 6,25% van het geprognosticeerde NCW-eindsaldo als tussentijdse winst uit het complex worden gehaald.

In 2020 is op basis van de POC-methodiek een tussentijdse winstneming berekend van in totaal € 666.000, gespecificeerd als volgt:

De becijferde tussentijdse winstnemingen worden toegevoegd aan de Algemene Reserve.  

Verloop boekwaarde

De boekwaarde van het Ommense Grondbedrijf per 1 januari 2021 neemt toe met € 189.000 ten opzichte van voorgaand jaar. Er is goed verkocht op onder andere de Vlierlanden en Rotbrink. Tegenover deze inkomsten staan namelijk uitgaven van € 2,5 mln. (o.a. rente, bouw- en woonrijp maken, plankosten, tussentijdse winstneming). Daarnaast is er ook voor € 1.175.000 aan gronden ingebracht vanuit de MVA voor de grondexploitatie Rotbrink.

In onderstaand overzicht wordt het verloop van de boekwaarde weergegeven en vergeleken met 2019. Als basis dient de boekwaarde. Die wordt vermeerderd met de rentekosten over boekwaarde, kosten voor bouw en woonrijp maken, plankosten. Ook worden de opbrengsten (uit grondverkoop en overige opbrengsten) in mindering gebracht. Tot slot is de grondexploitatie Haven West afgesloten, de boekwaarde van € 167.000 wordt daarmee in mindering gebracht. Resteert een bruto boekwaarde per 31 december 2020 van € 15,0 mln. Om de netto boekwaarde te bepalen moet de bruto boekwaarde worden verminderd met de voorzieningen.  Hierdoor ontstaat een netto boekwaarde van € 10,0 mln.

Onderstaand het vergelijk tussen het verloop van 2019 en 2020. Deze tabel laat zien dat de grondexploitaties stappen maken. De boekwaarde per 1-1-2021 loopt verder terug met € 179.000 ten opzichte van vorig jaar. De te realiseren kosten nemen af met € 2,2 mln. en de te realiseren opbrengsten nemen toe met € 0,7 mln. Het resultaat op eindwaarde verbetert met € 1,7 mln. en het resultaat op netto contante waarde verbetert met € 1,5 mln.

De grondexploitaties zijn afzonderlijk beoordeeld op risico’s. Het betekent ook dat voor het overgrote deel van de boekwaarde de risico’s in beeld zijn en dat de overige risico’s beperkt zijn tot een klein deel van de boekwaarde. Het afzonderlijk risicoprofiel per grondexploitatie wordt genoemd onder onderdeel 6 van deze paragraaf.  

Voorzieningen en weerstandsvermogen

In onderstaand overzicht wordt de stand van de voorzieningen weergegeven. Deze stand is gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties bij de jaarrekening 2020.

De stand per 1 januari 2020 bedraagt € 6.026.000. De voorzieningen zijn met een bedrag van € 1,0 mln. afgenomen. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de verbetering van grondexploitatie Rotbrink. Het totaal van de voorzieningen bedraagt per 31 december 2019 € 5,0 mln.

In het MJP 2021 is een uitgebreide risicoanalyse van de grondexploitaties uitgevoerd. De benodigde totale risicoreserve is berekend op een bedrag van € 789.000. Het risicoprofiel bij de jaarrekening is voor enkele complexen gewijzigd. Voor de Westflank is deze verbeterd vanwege de naderende afronding van het project. Voor Boerenerven is deze verbeterd gezien de verkoop van enkele kavels, wat minder verkooprisico’s betekend. Ook de Rotbrink heeft goede verkopen gehad in 2020, waardoor het risicoprofiel eveneens is verbeterd. Ook de grondexploitatie Rotbrink sterk verbeterd, namelijk van € 949.000 negatief bij MJP2021 naar € 272.000 positief bij jaarrekening 2020. Binnen dit verwachte resultaat, kunnen de nog aanwezige risico’s minder worden afgedekt, waardoor er een hogere risicoreserve benodigd is. Voor Haven Oost blijft het risicoprofiel nagenoeg onveranderd, maar is een hogere risicoreserve benodigd in verband met verbetering van het resultaat.

Het benodigde weerstandsvermogen voor de grondexploitaties maakt integraal onderdeel uit van de Algemene Reserve. Het is hierbij gewenst de risico’s uit de grondexploitatie afzonderlijke inzichtelijk te houden en te onderkennen. Tevens moet in de Algemene Reserve op een adequate wijze deze risico’s worden afgedekt. Voor een verdere toelichting op het gemeentelijk weerstandsvermogen wordt verwezen naar de paragraaf weerstandsvermogen in de jaarrekening.